از جمله سوالاتی که خریداران در هر پروژه پیش فروشی مطرح می کنند این است که با توجه به تعهدی که سازنده از خریدار می گیرد تا در صورت تاخیر در پرداخت اقساط ملزم به پرداخت جریمه و دیرکرد باشد، آیا برای خریدار هم چنین حقی در نظر گرفته شده است که سازنده ای که برای او یک واحد مسکونی می سازد در صورت دیرکرد در تحویل پروژه، ضرر و زیان پرداخت کند و یا حداقل از ابتدا سازنده تعهد ضرر و زیان را قبول می کند؟

این یک امر بدیهی است که زمانی که فردی از یک پروژه مسکونی واحدی را پیش خرید می کند و خود را در قبال پرداخت اقساط مسئول می داند، انتظار دارد که این تعهدات دوطرفه باشد. به این معنی که سازنده نیز بصورت متقابل در صورت عدم انجام تعهدات و دیرکرد در تحویل واحد، ملزم به پرداخت دیرکرد و جریمه باشد.

در اینجا ذکر یک نکته حائز اهمیت است. منطق بالا تنها برای سازنده های شخصی مصداق دارد و تعاونی های سازنده از این مبحث مستثنی هستند. چرایی این امر را اینگونه می توان شرح داد که، زمانی که یک شخص حقیقی یا حقوقی اقدام به ساخت یک مجتمع مسکونی کرده و واحدهای آن را پیش فروش می کند علاوه بر محاسبه تمام هزینه ها تا پایان پروژه و زمان تحویل، مبلغی را نیز به عنوان سود خالص به مبلغ تمام شده اضافه کرده و با شرایط مشخصی واحد ها را پیش فروش می کند. و قطعا در این حالت طبیعی است که برای متضرر نشدن سازنده باید جریمه ای در صورت تاخیر در پرداخت اقساط و دیرکرد برای خریدار در نظر گرفته شود و سازنده نیز در قبال سود دریافتی باید متعهد گردد که در تاریخ مشخص و با قیمت تمام شده مشخص، واحد را تحویل دهد و در صورت تاخیر، جریمه دیرکرد بپردازد و همینطور حق افزایش قیمت تمام شده را نیز نداشته باشد.

اما در خصوص تعاونی های سازنده این موضوع متفاوت است. چرا که با توجه به مفهوم تعاون، تعاونی های سازنده حق برداشت سود را ندارند و در نتیجه قادر به پرداخت ضرر و زیان دیرکرد نیستند.

در حقیقت وقتی شما در یک تعاونی عضو هستید گویی مشغول انجام فعالیتی مشترک و گروهی هستید. در این حالت اعضای تعاونی از میان خود چند نفر را انتخاب می کنند تا مسئول فعالیت های اجرایی پروژه باشند و یک پروژه را با قیمت تمام شده و بدون یک ریال سود به پایان برسانند. لذا تعاونی ها قادر به تعیین قیمت تمام شده قطعی نیستند و در پایان کار پس از محاسبه، قیمت تمام شده، مشخص می گردد. و قطعا وقتی افراد برای خودشان خانه می سازند تعهد پرداخت زیان دیرکرد بی معنا خواهد بود.

البته تعاونی ها هم ابزار کنترلی خاص خود را دارند. معمولا در هر تعاونی بازرس بر روند اجرای کار و عملکرد هیئت مدیره نظارت کرده و نتیجه حاصل را در مجمع عمومی به اعضا گزارش می دهد.

در آخر باید به این نکته اشاره شود که با توجه به مواجهه مکرر نگارنده با این سوال، و اهمیت بالای این موضوع، مقاله ای جداگانه به این امر اختصاص داده شد. که گرچه به لحاظ کمیت کوتاه بود ولی اهمیت بسزایی داشت.

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی