حداقل یکبار برای همه پیش آمده است که به فکر پیش خرید آپارتمان بیفتند. در این مقاله قصد داریم تمامی باید ها و نباید هایی که در یک پیش خرید باید مدنظر قرار گرفته شود را بررسی نماییم.
- تعاونی یا سازنده شخصی
بعنوان نخستین گام در هر پیش خریدی بررسی اینکه از سازنده شخصی خرید می کنید یا تعاونی بسیار حائز اهمیت می باشد. تفاوت عمده این دو در این است که تعاونی، واحد ها را با قیمت تمام شده تحویل داده و سودی برای خود قائل نیست و تنها با ایجاد فضای رقابتی سعی در تشویق اعضا به خوش حسابی دارد و بدین منظور امتیازاتی چون اولویت بندی در انتخاب طبقه، تخفیف در مشاعات، انشعابات و هزینه های محوطه سازی، اختصاص دادن قدرسهم از فروش بنت هاوس و یا پارکینگ های اضافی و امتیازاتی دیگر از این دست را برای اعضای خوش حساب در نظر می گیرد.
در مقابل سازنده شخصی برای ساخت هر متر مربع، مبلغی را بعنوان سود خود در نظر می گیرد. و در ازای این مبلغ امتیازات و امکاناتی نظیر امکان انتخاب طبقه و جهت واحد را در زمان خرید به خریدار می دهد.
- رزومه سازنده
درست پس از برخورد و شناخت سازنده، خریدار می بایست تحقیق در خصوص سوابق سازنده را آغاز نموده و عملکردش را در پروژه ای پیشین بررسی نماید.
- قرداد ساخت
پس از انتخاب پروژه جهت پیش خرید، خریدار با فروشنده سرمیز مذاکره خواهد نشست و قرار دادی بین طرفین منعقد خواهد شد. قطعا پرداختن به ریزه کاری های قرارداد ساخت در یک معامله ی پیش فروشی، خود نیاز به یک مقاله مجزا دارد که در این مقال نمی گنجد و در ادامه تنها تیتروار به بیان آن خواهیم پرداخت.
مهمترین مسئله در عقد قرارداد بین سازنده و خریدار قیمت ساخت است، و باید بررسی شود؛ آیا قیمت ساخت براساس نرخ روز و به نسبت تورم قابل افزایش است؟ آیا کار کارشناسی انجام گرفته و نرخ تورم براساس زمانی که صرف ساخت پروژه می شود و همینطور هزینه های جاری و درصدی که قابل پیش بینی نیست و همه و همه برآورد شده و با درصد کمی تلورانس، قیمت قطعی براساس هر متر مربع ارائه شده است؟ آیا فروشنده جهت تاخیرهای احتمالی ضرر و زیانی متعهد شده است؟ شرایط و نظام پرداخت به چه صورت است و چه تعهداتی را از خریدار انتظار دارد؟ سازنده واحد را در چه زمان و با چه متریال و کیفیتی و با چه نصبیاتی تحویل خواهد داد؟
در کل خریدار می تواند با توجه به نظم و ترتیبی که در تدوین قرارداد و انجام آن بکار برده شده است، متوجه شود که به اصطلاح آیا طرف در کار خود وارد است یا خیر؟
- موقعیت مکانی پروژه
پس از انجام بررسی های فوق و در صورت مثبت بودن شرایط فرد باید بررسی روی مکان قرارگیری پروژه را آغاز نماید. تا در نتیجه به جمع بندی برسد که پروژه مطلوب وی هست یا خبر.
اولین گزینه جهت بررسی، موقعیت مکانی پروژه است. هدف خریدار از پیش خرید تعیین کننده این امر خواهد بود و اینکه قصد خریدار سرمایه گذاری بوده یا سکونت. همچنین در این مرحله بعد مسافت پروژه با مرکز شهر – در منطقه 22 دریاچه – باید مدنظر قرار گیرد.
- امتیازات و امکانات پروژه و تناسب آنها با قیمت تمام شده
در این قسمت خریدار باید تناسب قیمت تمام شده با جدول امکانات پروژه را بررسی نماید. نکته مهم در این بخش تعداد آپشن هایی که سازنده ارائه می دهد نیست بلکه خاص و منحصر به فرد بودن امکانات و آپشن هاست که اهمیت داشته و در قیمت تمام شده نقش تعیین کننده ای دارد.
- نحوه نقل و انتقال
در تعاونی ها روال نقل و انتقال باید به گونه ای باشد که یک نفر نتواند یک واحد را به چند نفر بفروشد. هر تعاونی که در آن علاوه بر تنظیم پیش سند در دفتر اسناد، دفترچه مالکیت عضو فروشنده تعاونی نیز در دفتر تعاونی قابل نقل و انتقال باشد قابل اطمینان است.
و اگر سازنده شخص باشد باید پیش سند به نام خریدار در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد.
- قابلیت اخذ سند تک برگ
نکته ی مهم در این آیتم این است که به عنوان خریدار به این اطمینان برسید که واحدتان در نهایت واجد سند تفکیکی تکبرگ خواهد شد. اگر سازنده تعاونی باشد باید سند مادر توسط خریدار قابل رویت باشد که در این صورت داشتن دفترچه مالکیت، منجر به سند تفکیکی تکبرگ شده که معمولا زمان اخذ این سند دو تا سه سال پس از تحویل می باشد.
و اگر سازنده شخص باشد، حدود یک سال پس از تحویل واحد، سند تفکیکی تکبرگ برای هر واحد صادر خواهد شد.
- توجیه اقتصادی پیش خرید از نگاه سرمایه گذاری
اگر هدف از پیش خرید سرمایه گذاری باشد باید این امر به گونه ای انجام پذیرد که در انتهای کار و پس از تحویل واحد فرد به این نتیجه نرسد که سود این سرمایه گذاری ارزش این مدت خواب پول را نداشته و اگر فرد همین سرمایه را در بازار سکه و ارز گذاشته بود و یا حتی در بانک سپرده کرده بود به مراتب سود بیشتر و کم دردسرتری نصیبش میشد.
- مقایسه قیمت تمام شده با قیمت عرف منطقه
به منظور برآورد میزان سود، سرمایه گذار باید قیمت تمام شده واحد پیش خریدی خود را در زمان تحویل با قیمت عرف منطقه مقایسه نماید.
- بافت فرهنگی ساکنین پروژه
یکی از باید های مهمی که در یک پیش خرید باید بررسی گردد بافت فرهنگی ساکنین پروژه آن است. بافت فرهنگی یک مجتمع شخصی ساز شاید قابل بررسی نباشد اما در یک پروژه تعاونی ساز این مسئله تاحدی قابل برآورد می باشد.
- زمان مناسب برای ورود به یک پروژه پیش خرید
این امر یکی از دغدغه های اصلی بیشتر سرمایه گذاران در یک پروژه پیش خرید می باشد و با توجه به تجربه بسیاری از مشاورین املاک، بهترین زمان برای انجام یک پیش خرید زمان پایان اسکلت و اجرای سقف است. در این مرحله می توان به پروژه اطمینان کرد چراکه اگر بنا بود سازنده یا پروژه با مشکلی برخورد کنند تا این مرحله مشکل ایجاد شده بود. در نتیجه پس از این مرحله دیگر می توان گفت که پروژه از آب و گل در آمده است.
در نهایت باید گفت که برای اقدام به یک پیش خرید باید های و نبایدهای بسیاری وجود دارند اما برای شروع، توجه به موارد شرح داده شده در بالا کفایت کرده و فرد می تواند با توجه به این موارد و بهره مندی از یک مشاور خبره و امین، انتخاب درستی داشته و در پروژه مطمئنی سرمایه گذاری نماید.
نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی
ثبت ديدگاه