از جمله سوالاتی که همه روزه بعنوان یک مشاور سرمایه گذاری در امور ملکی با آن مواجه می شویم این است که به منظور یک سرمایه گذاری مطمئن آیا بهتر نیست بجای خرید سهام یا امتیاز یک پروژه ی در حال ساخت، یک واحد سند دار کوچک سه تا چهار ساله خریداری شده و کسری بودجه را نیز با رهن دادن واحد و گرفتن یک وام روی سند آن پر کرد؟
طرح این سوال ناشی از بی اعتمادی مشتریان نسبت به پروژه های پیش فروش است، چرا که برخی مسائل پیش آمده در بعضی پروژه های پیش فروش ذهن خریداری را که بدون داشتن اطلاعاتی جامع از منطقه قصد سرمایه گذاری دارد را مشوش نموده است. از جمله این مسائل و مشکلات می توان به بدقولی سازندگان، عدم تحویل واحد در موعد مقرر، متعهد نبودن سازنده به قیمت توافق شده اولیه و افزایش قیمت ساخت تا زمان تحویل اشاره کرد. و البته از تمامی این موارد بدتر این است که برخی پروژه ها در همان ابتدای کار یعنی زمانی که کمتر از 10 درصد پیشرفت فیزیکی داشته اند ، متوقف شده و بعد از دو یا چند سال بصورت متروکه در آمده اند که در نتیجه تعداد زیادی از دارندگان امتیاز یا سهام آنها به واحدهایشان را با قیمتی حتی کمتر از مبلغ واریزی به فروش رسانده اند.
در مقابل در خرید یک واحد سند دار، سرمایه گذار می تواند با انتخاب واحدهایی با متراژ پایین به راحتی خرید و فروش انجام دهد. این واحدها به دلیل قیمت پایینشان مشتریان بیشتری به نسبت واحدهایی با متراژ بالاتر دارند. و از آنجاییکه دارای سند می باشند لذا نقل و انتقال آنها بدور از هرگونه شبهه و بصورت قطعی انجام می پذیرد. بعلاوه در راستای جبران کسری احتمالی نقدینگی خریدار، سرمایه گذار می تواند روی سند این واحدها وام گرفته و بخش دیگری از این کسری را نیز با مبلغی که از رهن و اجاره دادن واحد نصیبش می گردد پرداخت نماید.
در کل این نوع خرید گزینه مناسبی است برای افرادی که ریسک پذیر نبوده و دوست دارند مالشان زیر سرشان باشد.
اما اگر بخواهیم از دید سرمایه گذاری، گزینه های پیش خرید و واحد سند دار را مقایسه کنیم نتیجه متفاوت خواهد بود. بدین منظور در ادامه با ارائه تحلیلی دقیق تر، دو مسیر متفاوت با آورده ای یکسان را بررسی خواهیم کرد؛
- در حالت اول سرمایه گذار تصمیم به خرید واحدی سند دار با سه تا چهار سال سن و با متراژی در حدود70 متر در طبقه چهارم یک مجتمع بدون آسانسور را می گیرد. از آنجاییکه آورده اولیه وی کمتر از کل هزینه چنین واحدی است لذا باید با خرید اوراق قرضه اقدام به دریافت وام نموده و سپس برای تکمیل مبلغ مورد نیاز، واحد را به مستاجر سپرده و از پول رهن و اجاره استفاده کند. در چنین حالتی فرد از این امر که خانه ای کوچک اما با سند قطعی دارد راضی به نظر می رسد.
- در حالت دوم سرمایه گذار تصمیم گرفته است سرمایه خود را در یک پروژه پیش فروش وارد کند. در چنین حالتی فرد پس از انجام تحقیقات و مشورت با مشاورین فعال در منطقه، با در نظرگرفتن اصالت پروژه، تعاونی سازنده، شرایط پرداخت و از همه مهمتر میزان سرمایه اش، واحد مورد نظر خود را انتخاب کرده و در نهایت با امضای قراردادی محکم و مطمئن و با موعد تحویل مشخص وارد پروژه شده است. در چنین سرمایه گذاری ای خریدار ملزم به پرداخت مبلغ اولیه و برنامه ریزی جهت پرداخت اقساط تا موعد تحویل می باشد.
اکنون پس از شرح روال صحیح سرمایه گذاری در هر دو نوع مذکور، وقت آن است تا سرنوشت این دو نوع سرمایه گذاری را بررسی نموده و ببینیم پس از گذشت چهار سال، هر یک از سرمایه گذاران دو روش فوق که با آورده اولیه یکسان وارد این دو نوع سرمایه گذاری شده بودند چه میزان سودی را کسب خواهند کرد؛
- خریداری که یک واحد چهار سال ساخت با متراژ کوچک خریده بود، سن واحدش به 8 سال رسیده و زمان محدودی تا 10 سالگی و کلنگی شدن ملکش دارد. فرد سرمایه گذار در این مدت واحدش را به سه تا چهار خانواده مختلف اجاره داده و هنوز هم نتوانسته است مبلغ کسری خود را بطور کامل جبران نماید. وی در این مدت تنها توانسته است سود وام را پرداخت کند و هنوز اقساط وام پرداخت نشده است. قیمت چنین واحدی نیز رشد چندانی نداشته و به همان میزانی که شاخص کلی قیمت مسکن رشد داشته، پیشرفت کرده است و از آنجاییکه با همان شاخص امکان افت نیز داشته است در نتیجه می توان گفت که از همان سود جزیی حاصله طی چهار سال امکان ضرر نیز داشته است.
- فردی که یک واحد مسکونی را پیش خرید کرده است اکنون و پس از گذشت 4 سال، مالک یک واحد 105 متری نوساز در یک برج 30 طبقه لوکس شده است. وی در این 4 سال اقساط دوره ای وام را پرداخت کرده و تا زمان تحویل پروژه، کل مبلغ را تسویه نموده است. و از آنجاییکه این واحد از یک تعاونی معتبر و در مرحله اسکلت پیش خرید شده بود، سرمایه گذار قیمت تمام شده را طی اقساط پرداخت نموده و سودی بابت ساخت نپرداخته است. در این مرحله خریدار دفترچه مالکیتی که تعاونی صدر کرده و به اصطلاح سند تعاونی است را در دست دارد. تعاونی نیز پیگیر دریافت پایان کار است تا در نهایت سند تفکیکی تک برگ برای هریک از واحدهای برج صادر گردد. در چنین سرمایه گذاری سود حاصله برابر با ارزش یک واحد دیگر است. چراکه خریدار بعنوان مثال خانه ای با ارزش متری 6 میلیون تومان را تنها با پرداخت متری 3 میلیون تومان پیش خرید کرده و این تازه آغاز رشد قیمت ملکش می باشد. زیرا با گذشت هر مرحله از تکمیل این واحد– مانند دیزاین داخلی و نصب کمد و کابیت- ارزش آن افزایش می یابد.
در نتیجه باید گفت که گرچه فرد سرمایه گذار در پروژه پیش فروش باید ریسک پذیر باشد اما با توجه به میزان سود حاصله در این روش، منطقی تر آنست که پس از بررسی های آگاهانه و انتخاب پروژه ای کم خطر و با درصد ریسک کم روش دوم انتخاب گردد.
نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی
ثبت ديدگاه