معمولا خرید سهام یا امتیاز پروژه ها در منطقه 22 با دو هدف انجام می گیرد؛
- پیش خرید با هدف سکونت
این دسته از افراد همانگونه که از عنوان نیز مشخص است تنها بدنبال پروژه های مسکونی هستند و به انواع دیگر پروژه ها حتی فکر هم نمی کنند. پروژه هایی که علاوه بر اصالت پروژه و قابل اعتماد بودن سازنده، موعد تحویل نزدیکی هم داشته باشند. موعد تحویل نزدیک از آنرو برای خریداران حائز اهمیت است که می توانند بر مبنای آن تاریخ، برنامه ریزی های لازم جهت سکونت خود را به انجام رسانند.
- پیش خرید با هدف سرمایه گذاری
تجربه نشان داده است افرادی که با قصد سرمایه گذاری، پیش خرید انجام می دهند معمولا تمامی جوانب را بررسی کرده اند. از آنجاییکه این دسته از افراد دغدغه ی محل سکونت ندارد و تنها به فکر سرمایه گذاری پس اندازشان هستند برایشان مسکونی، تجاری و یا اداری بودن تفاوت چندانی ندارد و تنها بدنبال منطقی بودن و سودآوری پروژه هستند.
در اینجا این سوال مطرح می شود که اگر قصد از پیش خرید سرمایه گذاری باشد کدام گزینه مناسب تر است، مسکونی یا اداری – تجاری؟
در جواب باید گفت که هر کدام از پروژه های مذکور ویژگی های خاص خود را دارند که در ادامه بصورت مجزا به هریک از آنها خواهیم پرداخت.
- پروژه های مسکونی
با توجه به اینکه تعداد پروژه های مسکونی که بصورت پیش فروش هستند نسبت به انواع دیگر پروژه ها بیشتر است لذا خریدار می تواند از بین تعداد زیاد گزینه های موجود پس از مقایسه یکی را انتخاب نماید. این بعد مثبت قضیه است اما بعد منفی آن شاید این باشد که با توجه به تعداد زیاد افرادی که به قصد سرمایه گذاری در پروژه های پیش فروش ورود کرده اند، به محض آماده شدن واحدها خیل عظیم فروشندگان در بازار سرازیر شده و نکته غم انگیز ماجرا دقیقا همین جا حادث می شود که همه واحدهای آماده برای فروش دارای کیفیت و ویژگی های مشابهی هستند که عرضه زیادشان منجر به کاهش قیمت واحد ها می گردد. این کاهش قیمت تا زمانیکه معادله عرضه کننده و متقاضی وارونه شود ادامه خواهد یافت. گرچه تجربه نشان داده است که پروژه هایی که به دلیل بالا قیمتشان رشد نکرده است، همین کاهش قیمت تبدیل به یکی از نقاط ضعفشان شده و در نهایت منجر به این امر می گردد که خریداران بالقوه که مسائل را بطرز کارشناسانه ریشه یابی نمی کنند، قیمت پایین را نشانه کیفیت پایین پروژه دانسته و از خرید صرف نظر می کنند و این سیکل باطل ادامه می یابد.
- پروژه های اداری – تجاری
نوع عرضه این گونه واحد ها کمی پیچیده است چرا که هر پروژه تجاری – اداری یک مدل برای عرضه مجموعه خود در نظر می گیرد و غالبا روش واحدی جهت بررسی دقیق و مقایسه کارشناسانه این قسم پروژه ها وجود ندارد.
پروژه های اداری – تجاری معمولا به دو صورت سهامی و واحدی ارائه می شوند. در واگذاری به شیوه پیش فروش سهام، قیمت تمام شده یک واحد تجاری یا اداری بسیار معقول و منطقی می باشد. ایراد این روش اما این است که طبقه، جهت و حتی متراژ واحد پیش خریدی مشخص نیست و در انتهای کار خریدار براساس خوش حسابی و نظام اولویت بندی واحد خود را انتخاب خواهد کرد.
اما در پیش خرید به شیوه واحدی از آنجاییکه متراژ، واحد و طبقه مشخص می باشد لذا این مدل پیش خرید، قیمت نسبتا بالایی داشته و شرایط پرداخت نیز فشرده است. یعنی خریدار در زمان کوتاهی باید پول زیادی پرداخت کند.
نکته مهمی که در پیش خرید یک پروژه تجاری – اداری باید به آن توجه شود وسعت پروژه است. چرا که پروژه های تجاری – اداری خیلی بزرگ از آنجاییکه کار کارشناسی بیشتری روی آنها انجام شده است معمولا پروژه های موفق تری هستند. . زمانیکه یک مجموعه تجاری – اداری از همان ابتدا با رونق مواجه شود، واحد خریداری شده نیز که در همان مجموعه می باشد مشمول همان موفقیت و سودآوری خواهد شد.
اما در اینجا اشاره به یک نکته منفی که شاید گریبانگیر این نوع پیش خرید باشد الزامی است؛ اگر چنین پروژه هایی در زمان مقرر و با قیمت تعیین شده تحویل نگردند، با توجه به اینکه خریدار برای یک پروژه تجاری سرمایه زیادی را درگیر می کند، سرمایه فرد دچار خواب شده و ممکن است اصل پول، سود خود را بخورد. به این معنا که خریدار زمانی پروژه را تحویل بگیرد که واحد را به هر قیمتی هم که بفروشد، سودی عایدش نگردد.
- از منظر نگارنده
در مقاله ارائه شده در بالا، تلاش شد تا با زبانی ساده معایب، محاسن و ویژگی های پیش خرید واحدهای مسکونی و اداری – تجاری شرح داده شود. اکنون این سوال مطرح می شود که با توجه به این مطالب در صورتیکه خریدار نهایت دقت را بکار بسته و از راهنمایی های یک مشاور خبره نیز بهره مند گردد، کدام پیش خرید منطقی تر و سودآورتر است؟ مسکونی یا اداری – تجاری؟
معمولا پروژه های اداری – تجاری با وجود اینکه حاشیه سود بالاتری دارند اما با توجه به اینکه خریداران خاص خود را دارند لذا فرایند فروش بسیار زمان بری نیز خواهند داشت.
در صورتیکه فرد سرمایه گذار یک واحد تجاری بتواند با موفقیت واحد خود را تحویل بگیرد، زمان و انرژی زیادی را باید صرف کند تا با قیمت دلخواه واحد خویش را به فروش رساند. این در حالیست که واحدهای مسکونی با وجود حاشیه سود کمتر، در زمان کوتاهتری به پول تبدیل می شوند و همیشه خریداران خود را دارند.
در اینصورت باید گفت که سرمایه گذاری در پروژه های مسکونی، منطقی تر، ایمن تر و مقرون به صرفه تر است چراکه زمانی که طی می شود تا یک واحد تجاری تحویل و فروخته شود شاید برابر با زمانی باشد که شما می توانید طی همان زمان شما سه واحد مسکونی را تحویل گرفته و بفروشید.
نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی
ثبت ديدگاه