شاید یکی از اصلی ترین دغدغه های مشتریان و خریداران پروژه های پیش فروش همین باشد که تا چه اندازه می توان به یک پروژه پیش فروش اعتماد کرد؟

مشاورین املاک همواره با این سوال مواجهند و به منظور ارائه مشورتی موثق و صحیح می بایست از صحت و سقم اطلاعات و داده های خود مطمئن باشند تا بتوانند بدون اندک تردیدی متقاضیان را مجاب به خرید نمایند.

از آنجاییکه خرید کردن در یک پروژه پیش فروش به خودی خود ریسک محسوب می گردد، در نتیجه مجاب کردن خریدار جهت شرکت در چنین پروژه هایی به مراتب سخت تر از فروش یک واحد آماده و دارای سند می باشد.

لذا نگارنده در راستای پاسخ به شبهات مخاطبین محترم در خصوص پروژه های پیش فروش  تصمیم به نگارش این مطلب گرفته است تا توضیحی درباره خصوصیات پروژه های پیش فروش به خوانندگان گرامی ارائه گردد.

موقعیت مکانی

نخستین نکته ای که در یک پروژه پیش فروش باید مدنظر قرار داده شود موقعیت مکانی پروژه است. برای مثال در منطقه 22 برج هایی که در اطراف دریاچه قرار می گیرند موقعیت مکانی مناسبی دارند. از دیگر نقاطی در این منطقه موقعیت مطلوبی دارند می توان به شرق دریاچه تا بلوار کوهک و محدوده متروی چیتگر، غرب دریاچه تا مرواریدشهر، شمال بزرگراه خرازی و نیز محدوده روبروی دریاچه حدفاصل شهرک نمونه و شهرک شهید باقری تا شهربازی هزار و یک شهر اشاره کرد و اذعان داشت که پروژه هایی که در این محدوده ها قرار گرفته اند، دارای موقعیت مکانی مناسبی هستند. که البته در این مناطق برخی نسبت به سایرین مرغوبیت بیشتری دارند که بالطبع تراکم برج های ساخته شده در آن محدوده ها نیز بیشتر از سایر مناطق می باشد.

تناسب اجزا و عناصر پروژه

هر پروژه متشکل از اجزایی است که باید همگی متناسب و هماهنگ باشند. بعنوان نمونه در یک برج، تعداد طبقات و  تعداد واحدهای موجود در هر طبقه باید با یکدیگر متناسب بوده و  نمای برج نیز با محیطی که در آن واقع شده است سنخیت داشته باشد. به این معنی که تمامی اجزا باید همگون با یکدیگر و هماهنگ با کلیت بنا باشند. مثلا در برجی مسکونی که بیش از 200 واحد دارد، در نظر گرفتن مشاعات متناسب با تعداد واحدها نظیر پارکینگ ها و تعداد طبقات پارکینگ ها الزامی است. همچنین در برجی با این تعداد واحد حتما می بایست یک طبقه تجاری و دیگر امکانات رفاهی نظیر سالن اجتماعات، فضای بازی کودکان، سالن ورزشی و … که از نیاز های مجتمعی با این تعداد خانواده می باشد، پیش بینی شده باشند. در نتیجه خریدار می بایست در زمان پیش خرید به تمامی این موارد توجه داشته باشد.

اصالت سازنده

اصالت سازنده همان رزومه یا سابقه کاری شخص حقیقی یا حقوقی سازنده بنا است. خریدار جهت بررسی این امر، نمونه کارهای قبلی سازنده را بررسی نماید و در صورتیکه سازنده نمونه کار قابل ارائه ای نداشت با چند سوال درباره نحوه مدیریت نیروها و پروژه ها و چارت سازمانی میتوان به قدرت مدیریتی و اجرایی سازنده پی برد. در هرحال اگر خریدار چنین سوالی را در ذهن داشته باشد قطعا پیدا کردن جواب کار دشواری نخواهد بود.

نوع قرارداد سازنده با اعضا

واگذاری واحدها به اعضا و صاحبان واحد ها روال مشخصی دارد بدین صورت که برای سازندگان شخصی این قرار داد ها به صورت رسمی، در دفتر اسناد رسمی و در قالب پیش سند تنظیم می شود و در روال کار تعاونی های سازنده، هر یک از اعضا تحت عنوان دفترچه مالکیت دارای یک پیش سند است که همان دفترچه مالکیت در دفتر تعاونی قابل نقل و انتقال می باشد. و قطعا اگر چنین روندی در کار نباشد نمی توان به پروژه اعتماد کرد.

امور قید شده در قرارداد بین سازنده و اعضا باید شامل تمامی مواردی باشد که دو طرف به یکدیگر متعهد شده اند. از جمله تعهدات سازنده می توان به  قیمت ساخت هر متر مربع، نوع و درجه مصالحی که در کار استفاده خواهد شد، مشخصات واحدی که قرار است تحویل داده شود و روال و زمانبندی ساخت و موعد تحویل واحدها و … اشاره کرد.

تعهدات اعضا به سازنده نیز بیشتر از نوع تعهدات مالی و زمان و نحوه پرداخت اقساط می باشد.

پیشرفت فیزیکی پروژه

از زمانیکه فرد تصمیم به پیش خرید گرفته و تحقیقات خود را آغاز می کند تا زمانی نهایی شدن تصمیمش 30 تا 45 روز زمان صرف خواهد شد. این زمان فرصت مناسبی است تا خریدار پیشرفت فیزیکی پروژه را بررسی نماید. این روش شاید بنظر ساده و پیش پا افتاده باشد اما روش ثابت شده ای است. بدین ترتیب که اگر فرد خریدار در ابتدای آشنایی اش با پروژه آغاز به عکسبرداری از پروژه کرده و این روند را ادامه داده و پس از 45 روز تصاویر بدست آمده در این مدت را مقایسه کند، قطعا متوجه سرعت پیشرفت فیزیکی کار خواهد شد.

نوع سازه و شکل ساخت

شاید بررسی فنی یک پروژه در حوزه اطلاعات یک مشاور املاک نباشد اما فاکتورهایی چون نوع سازه و شیوه ساخت را می توان بررسی نمود.

سابقا بیشتر از سازه های بتنی در ساخت استفاده می شد و هنوز هم هستند مهندسان و معمارانی که این شیوه ساخت را بر می گزینند. اما در حال حاضر در بیشتر سازه های بلند مرتبه و در اکثر برج های منطقه 22 از اسکلت فلزی استفاده می شود چرا که این روش مقرون به صرفه تر و در برابر زلزله مقاوم تر است.

نحوه مدیریت بر پیشبرد پروژه

توجه به این مورد که یک پروژه به صورت سنتی ساخته می شود، یا مشارکتی یا مدیریت پیمان بسیار حائز اهمیت است. چرا که بکارگیری هریک از این روش ها تفاوت زیادی در کیفیت نتیجه کار داشته و سرعت متفاوتی در پیشبرد پروژه ایجاد خواهد کرد. در حال حاضر بیشتر پروژه های ساختمانی با شیوه مدیریت پیمان ساخته می شوند. بدین ترتیب که مدیر عامل که نماینده هیئت مدیره تعاونی مسکن است برای هریک از بخش های ساختمان با پیمان کاری مجزا و متخصص در همان بخش قرار داد بسته و روند پیشرفت و کیفیت کار و اجرای مفاد قرارداد را تحت نظر خواهد داشت. در نتیجه مهم است که خریدار در یک پیش خرید نحوه مدیریت پروژه را بررسی نماید.

بافت انسانی اعضا

برای خریدارانی که قصد سکونت در واحد پیش خریدی شان را دارند بسیار مهم است که بدانند اکثریت ساکنین برج در آینده از چه قشر و گروهی خواهند بود. 

نحوه نقل و انتقال

در حقیقت نقل و انتقال تعاونی مرجعی است جهت استعلام اینکه آیا امتیاز به نفر دیگری فروخته شده است یا خیر. اهمیت این موضوع بقدری است که تنها تعاونی هایی قابل فکر کردن و خرید هستند که هر واحد دفترچه مالکیت مخصوص به خود را داشته که در دفتر تعاونی قابل استعلام و نقل و انتقال باشد. در غیر اینصورت نمی توان به آن تعاونی اعتماد کرد چرا که در تعاونی هایی که نقل و انتقال انجام نمی دهند و اعضا از طریق وکالتنامه اقدام به خرید و فروش واحدهایشان می کنند، نمی توان از تعاونی استعلام گرفت که آیا این واحد به نفر دیگری فروخته شده است یا خیر.

نحوه پرداخت اقساط و اولویت بندی اعضا

از آنجاییکه پیشرفت پروژه تنها با پول واریزی اعضا امکان پذیر است لذا جدیت تعاونی در گرفتن اقساط از اعضا و برخوردی که در قبال دیرکرد با آنها خواهد داشت بسیار مهم می باشد.

تعاونی هایی که در این امر جدیت به خرج نمیدهند در نتیجه انجام نشدن تعهدات در زمان تعیین شده، سبب کاسته شدن ارزش و اعتبار پروژه در بازار و در میان خریداران خواهند شد.

همچنین تعاونی هایی که انتخاب طبقه را منوط به اولویت بندی اعضا بر اساس خوش حسابی و پرداخت به موقع اقساط شان می کنند، در زمان خرید و فروش ملزم به اعلام استعلام واریزی هر عضو و اولویتش در انتخاب واحد و طبقه هستند.

جایگاه پروژه در مقایسه با دیگر پروژه ها

به منظور بررسی جایگاه هر پروژه و مقایسه آن با سایر پروژه های موجود در بازار می توان از چند مشاور املاک برجسته در منطقه کمک گرفت. طبعا پروژه ای که تمامی شرایط فوق را داشته باشد پروژه ای قابل اعتماد بوده و جایگاه ویژه ای در بازار دارد و براحتی نمی توان پروژه دیگری را جایگزین آن کرد.

در اینجاست که به اهمیت انتخاب یک مشاور املاک کاردان و امین پی می بریم. فردی که هم از حساسیت شغلش باخبر باشد و هم اشراف کاملی روی منطقه و پروژه ها داشته باشد. چنین فردی با استفاده از ذهن تحلیلی خود می تواند پس از مقایسه پروژه های مختلف و با توجه به شناختی که از معیار های مختلف خریدار کسب  کرده است، بهترین و مناسب ترین پیشنهاد را به وی ارائه دهد. مشاوری که چنین خصوصیاتی داشته باشد، پیش از آنکه یک بنگاهی به معنای عام آن باشد، یک کارشناس متخصص املاک و وکیلی مورد اعتماد در امور ملکی است. با کمک گرفتن از چنین مشاوری خریدار بهترین گام را در راستای نیل به موفقیت در سرمایه گذاری ملکی خود بر خواهد داشت.

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی